Hvad er en tilstandsrapport? Komplet guide til boligkøbere

En tilstandsrapport er en professionel gennemgang af en boligs fysiske tilstand. Den udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig og beskriver alle synlige fejl og skader i bygningen — fra tag til kælder.

Rapporten er en del af huseftersynsordningen, som er en frivillig ordning i Danmark. Når sælger vælger at få lavet en tilstandsrapport (og en elinstallationsrapport), kan sælger frigøre sig fra det 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler — mod at køber får mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring.

Kort sagt: tilstandsrapporten er dit vigtigste værktøj til at forstå, hvad du reelt køber — og hvad det potentielt vil koste at udbedre eventuelle skader.

En tilstandsrapport skal udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig. Det er en person med en byggeteknisk grunduddannelse og mindst fem års erhvervserfaring inden for de seneste ti år. De er beskikket af Sikkerhedsstyrelsen og skal følge et fastlagt regelsæt for, hvordan huseftersynet gennemføres.

Det er altid sælger, der bestiller og betaler for tilstandsrapporten. Som køber kan du ikke bestille en ny tilstandsrapport på sælgers bolig — men du kan altid hyre din egen uafhængige byggerådgiver til at gennemgå rapporten eller boligen.

En typisk tilstandsrapport gennemgår boligen systematisk og indeholder:

• Generelle oplysninger — adresse, byggeår, boligareal, antal etager, opvarmningsform og byggematerialer.
• Sælgeroplysningsskema — sælgers egne oplysninger om boligen, herunder kendskab til skader, ombygninger og reparationer.
• Fund og skader — en detaljeret liste over alle fundne fejl og skader, kategoriseret med farvekoder (rød, gul, grå, sort) efter alvorlighed.
• Bygningsdele — rapporten gennemgår tag, ydervægge, vinduer og døre, fundament, kælder, vådrum, installationer og øvrige bygningsdele.
• Overordnet vurdering — en samlet vurdering af boligens tilstand i forhold til tilsvarende bygninger af samme alder.

Bemærk: tilstandsrapporten beskriver kun synlige skader. Den dækker ikke skjulte fejl bag vægge, under gulve eller i utilgængelige rum. Den siger heller ikke noget om hvad det koster at udbedre skaderne.

Prisen for en tilstandsrapport varierer typisk mellem 4.000 og 10.000 kr. afhængigt af boligens størrelse, beliggenhed og kompleksitet. For et gennemsnitligt parcelhus ligger prisen typisk omkring 6.000–8.000 kr.

Prisen inkluderer selve huseftersynet (den fysiske gennemgang) samt udarbejdelsen af rapporten. Nogle bygningssagkyndige tilbyder pakkeløsninger, der også inkluderer elinstallationsrapporten.

Det er sælger, der betaler for tilstandsrapporten. Som køber betaler du ikke for rapporten — men du kan vælge at betale for en uvildig køberrådgiver, der gennemgår rapporten for dig.

En tilstandsrapport er gyldig i seks måneder fra udarbejdelsesdatoen. Hvis boligen ikke er solgt inden for den periode, skal sælger bestille en ny rapport for at kunne benytte huseftersynsordningen.

Som køber bør du altid tjekke rapportens dato. En rapport, der er tæt på at udløbe, beskriver måske ikke boligens nuværende tilstand — der kan være sket nye skader i mellemtiden.

Tilstandsrapporter kan være svære at læse — de er fyldt med fagtermer og tekniske beskrivelser. Her er en simpel fremgangsmåde:

1. Start med resuméet. De fleste rapporter har en oversigt over de fundne skader. Kig efter røde og gule markeringer — de kræver opmærksomhed.
2. Forstå farvekoderne. Rød = kritisk, gul = alvorlig, grå = mindre alvorlig, sort = skal undersøges.
3. Læs sælgeroplysningsskemaet. Her fortæller sælger, hvad de selv ved om boligen. Sammenlign med den sagkyndiges fund — er der uoverensstemmelser?
4. Fokusér på de dyre bygningsdele. Tag, fundament, kælder og vådrum er typisk de dyreste at udbedre. Giv dem ekstra opmærksomhed.
5. Estimér omkostninger. Rapporten fortæller dig ikke, hvad reparationerne koster. Brug et værktøj som RapportTjek til at få prisestimater på alle fund.

Huseftersynsordningen er frivillig. Sælger er ikke forpligtet til at få lavet en tilstandsrapport. Men hvis sælger fravælger ordningen, har det konsekvenser:

• Sælger hæfter i 10 år for skjulte fejl og mangler ved boligen.
• Køber kan ikke tegne en ejerskifteforsikring og risikerer at “købe i blinde”.

I praksis har langt de fleste bolighandler en tilstandsrapport, fordi det beskytter begge parter. Hvis du overvejer en bolig uden tilstandsrapport, bør du overveje at hyre en uafhængig byggerådgiver til at gennemgå boligen grundigt.

Reglerne for tilstandsrapporter varierer afhængigt af boligtypen:

• Parcelhus og rækkehus — tilstandsrapport er standard og kan bestilles af sælger.
• Sommerhus — nøjagtig de samme regler som for helårsbolig. Det anbefales stærkt at få en tilstandsrapport.
• Ejerlejlighed — tilstandsrapporten dækker kun selve lejligheden, ikke fællesarealer og bygningens ydre.
• Andelsbolig — der udarbejdes ikke tilstandsrapport ved salg af andelsboliger, da ordningen kun gælder ejerboliger.